房地產(chǎn)工程管理關(guān)鍵問(wèn)題分析

【摘要】對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的工程管理涉及到的點(diǎn)和面都非常廣，工程管理人員只有善于抓住關(guān)鍵問(wèn)題加以重點(diǎn)管理才能促進(jìn)工程項目的順利進(jìn)行，并提高工程效益。本文作者結合自己的工程管理經(jīng)驗，都其中的一些關(guān)鍵問(wèn)題的管理提出了自己的一些見(jiàn)解。
　　房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng)，房地產(chǎn)具有位置的固定性、位置優(yōu)劣差異性、使用的耐久性、土地資源的稀缺性、效用的多層次性、兼有投資和消費的雙重性及房地產(chǎn)的保值、增值性七大特性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)分四個(gè)階段進(jìn)行：決策階段——前期階段——施工階段——竣工使用階段。這四個(gè)階段構成了建設工程管理的全過(guò)程。下圖1反映了不同階段對項目工程成本的影響。
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理重要性的分析
　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理工作是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的重要工作之一，其對企業(yè)的經(jīng)濟效益有著(zhù)重要的影響，關(guān)系到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程全局協(xié)調與質(zhì)量監督等工作的科學(xué)開(kāi)展，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程建設施工質(zhì)量、施工進(jìn)度、施工資金控制與管理都有著(zhù)重要的意義，是現代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理工作的重點(diǎn)。加強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理工作的開(kāi)展有助于保障工程建設施工的順利進(jìn)行、保障開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益、保障工程施工質(zhì)量、保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合市場(chǎng)競爭力的提高。針對這樣的情況，現代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須認識到開(kāi)發(fā)工程管理工作的重要性，以現代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理理念進(jìn)行工程開(kāi)發(fā)的管理工作，促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理工作的關(guān)鍵點(diǎn)
　　2.1 加強項目質(zhì)量管理
　　工程質(zhì)量的好壞及工程配置的高低直接影響到產(chǎn)品的銷(xiāo)售或租售，是開(kāi)發(fā)商樹(shù)立品牌的重要影響因素，與開(kāi)發(fā)企業(yè)的聲譽(yù)與長(cháng)期發(fā)展息息相關(guān)。 因此一個(gè)項目的工程質(zhì)量就是工程項目的生命，并且工程質(zhì)量一旦出現就會(huì )很難修復， 并且嚴重影響工期，增加投資成本。這就要求項目建設過(guò)程中一定要做好質(zhì)量的預控，將質(zhì)量問(wèn)題消滅在萌芽狀態(tài)中。應該從以下幾個(gè)方面抓好項目的工程質(zhì)量的管理：
　　(1)做好設計優(yōu)化工作，確保設計合理、準確。認真審核圖紙，看是否出現差錯，是否符合開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品定位要求等。設計出現差錯或不合理直接帶來(lái)工程中的質(zhì)量問(wèn)題，所以要嚴把設計質(zhì)量關(guān)，充分做好設計的優(yōu)化工作。
　　(2)確保施工單位資質(zhì)和施工人員的素質(zhì)。選擇有相應資質(zhì)的和信譽(yù)好的施工單位很重要，這對工程質(zhì)量起到很大的影響。另外施工單位的施工人員素質(zhì)同樣需要慎重選擇，從施工管理人員的素質(zhì)到施工操作人員的素質(zhì)都要認真考察和選擇，這些都直接關(guān)乎到工程的質(zhì)量。
　　(3)對施工方案、方法和工藝及相關(guān)的技術(shù)措施進(jìn)行有效控制。
　　(4)嚴把材料關(guān)， 不合格的工程材料必然帶來(lái)不合格的工程質(zhì)量，須嚴格控制好用到工程中的材料、半成品、構配件、永久性設備及器材等的質(zhì)量。
　　(5)控制好施工中用到的機械、設備的質(zhì)量。
　　(6)認真做好施工過(guò)程中的跟蹤監控、檢驗和指導糾錯工作。
　　總之，對質(zhì)量的控制重點(diǎn)就是要做好防范和預控，就是對可能出現質(zhì)量問(wèn)題的各個(gè)環(huán)節的影響因素進(jìn)行控制。當然一旦出現質(zhì)量問(wèn)題就應該及早分析原因，及早想出辦法解決處理，決不能姑息，小隱患就可能造成大的質(zhì)量問(wèn)題。
　　2.2 加強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的資金控制與管理
　　完善的資金管理與控制體系是保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程資金控制與管理的關(guān)鍵，其關(guān)系到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金的合理使用與管理。關(guān)系到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項目資金統籌計劃與平衡，關(guān)系到企業(yè)資金的合理調配。是其現代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理工作的重點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須以完善的資金控制與管理體系為基礎，嚴格施工過(guò)程的監督與控制保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理效果。通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工過(guò)程中協(xié)調施工企業(yè)進(jìn)行施工組織設計、使施工過(guò)程人、財、物更加合理，提高工程施工質(zhì)量，保障工程施工進(jìn)度，切實(shí)有效的達到資金管理與控制目的。同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還要加強工程技術(shù)人員與財務(wù)人員的配合，對工程招標、合同談判、造價(jià)預算、簽付進(jìn)度款到竣工決算、造價(jià)分析等多項工作進(jìn)行控制與管理，以全過(guò)程的資金控制與管理保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟利益。
　　2.3 加強項目成本管理
　　施工階段成本控制的關(guān)鍵，一是合理控制工程洽商， 二是嚴格審查承包商的索賠要求， 三是做好材料的加工定貨。由開(kāi)發(fā)企業(yè)引起的變更主是設計變更、 施工條件變更、進(jìn)度計劃變更和工程項目變更�？刂谱兏�的關(guān)鍵在開(kāi)發(fā)商，應建立工程簽證管理制度，明確工程、預算等有關(guān)部門(mén)、有關(guān)人員的職權、分工，確保簽證的質(zhì)量，杜絕不實(shí)及虛假簽證的發(fā)生。為了確保工程簽證的客觀(guān)、準確， 首先強調辦理工程簽證的及時(shí)性。其次，對簽證的描述要求客觀(guān)、準確，要求隱蔽簽證要以圖紙為依據，標明被隱蔽部位、項目和工藝、質(zhì)量完成情況，如果被隱蔽部位的工程量在圖紙上不確定，還要求標明幾何尺寸，并附上簡(jiǎn)圖。施工圖以外的現場(chǎng)簽證，必須寫(xiě)明時(shí)間、地點(diǎn)、事由、幾何尺寸或原始數據及照片資料等，不能籠統地簽注工程量和工程造價(jià)。簽證發(fā)生后應根據合同規定及時(shí)處理，審核應嚴格執行國家定額及有關(guān)規定，經(jīng)辦人員不得隨意變通。要加強預見(jiàn)性， 盡量減少簽證發(fā)生。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是個(gè)大投入、大產(chǎn)出的生產(chǎn)活動(dòng)，資金對每個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)都是至關(guān)重要的，充分的管理好開(kāi)發(fā)的成本是非常必要的。
　　對于開(kāi)發(fā)成本包括了以下幾方面：(1)土地費用;(2)前期工程費;(3)建筑安裝工程費;(4)基礎設施費;(5)公共配套設施費;(6)開(kāi)發(fā)間接費;(7)財務(wù)費用。
　　其管理分為兩個(gè)大的階段：(1)策劃、設計階段的成本管理;(二)發(fā)包、施工階段的成本管理。而項目成本管理控制的重點(diǎn)在于設計階段。從國內外相關(guān)統計數據來(lái)看，影響項目投資最大的階段是占開(kāi)發(fā)項目建設周期1/4的技術(shù)設計結束前的工作階段：在初步設計階段，影響項目投資的可能性為75%-95%，在技術(shù)設計階段，影響項目投資的可能性為35%-75%，在施工圖設計階段，影響項目投資的可能性為 5%-35%，可見(jiàn)成本管理的關(guān)鍵在施工以前的投資決策和設計階段。 很多房地產(chǎn)企業(yè)將重點(diǎn)放在第二個(gè)階段，固然有其重要意義， 但卻有所偏頗，這就是要求項目成本管理要重視方案的選擇和做好投資的估算。
　　2.4 加強項目進(jìn)度管理
　　工程項目的進(jìn)度對開(kāi)發(fā)企業(yè)的重要性是不言而喻的， 如何做好項目的進(jìn)度管理自然就成為一項很重要的工作。對進(jìn)度的管理應該從項目之初就開(kāi)始著(zhù)手。
　　首先要做好項目設計前的準備工作：(1)確定工期總目標;(2)編制項目總進(jìn)度計劃;(3)編制準備階段詳細工作計劃并控制該計劃的執行;(4).施工現場(chǎng)條件調研和分析。
　　緊接下來(lái)要做好設計階段進(jìn)度管理工作：(1)編制設計階段工作進(jìn)度計劃并控制執行;(2)編制詳細的出土計劃，并控制執行。
　　最后要做好施工階段的管理工作：(1)編制施工總進(jìn)度計劃并控制其執行;(2)編制施工詳細階段性計劃并控制其執行。
　　做好這些工作的同時(shí)我們應該看到影響項目進(jìn)度的因素很多，所以要充分考慮到各影響因素對各環(huán)節任務(wù)完成的影響。詳細的列出各環(huán)節可能出現的各種影響因素，并事先做好規劃，提前采取及時(shí)有效的措施來(lái)消除，解決各個(gè)存在的影響因素以保證各環(huán)節計劃的有效實(shí)施。
　　2.5 要加強綜合協(xié)調管理
　　針對現代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中中標企業(yè)分包情況，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項目管理部門(mén)必須注重綜合協(xié)調工作的開(kāi)展，以施工單位、分包企業(yè)監理單位以及自身管理工作的銜接與處理為管理重點(diǎn)開(kāi)展工程項目的協(xié)調工作，保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的順利施工。由于房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中多單位問(wèn)的協(xié)調對工程施工進(jìn)度、施工質(zhì)量以及施工成本有著(zhù)重要的影響，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程綜合協(xié)調工作顯得尤為重要。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理部門(mén)必須針對施工工期等因素同施工過(guò)程的各方進(jìn)行協(xié)調，以此保障工程項目的順利施工，保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益。
　　2.6 提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理的綜合水平
　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理工作需要企業(yè)項目經(jīng)理與項目管理部門(mén)的有關(guān)人員具有較高的協(xié)調能力、綜合能力以及資金管理、建筑工程專(zhuān)業(yè)技術(shù)等相關(guān)能力。其需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以較高的專(zhuān)業(yè)知識與工作經(jīng)驗為基礎開(kāi)展甲方管理工作，保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益、保障工程施工質(zhì)愛(ài)。針對現代房地產(chǎn)施工過(guò)程中中標企業(yè)分包的情況，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須以自身綜合管理水平的提高，強化對施工過(guò)程的管理。
　　同時(shí)注重工程開(kāi)發(fā)前的規劃與設計，以此提高房地產(chǎn)商品的綜合市場(chǎng)競爭力，保障企業(yè)的經(jīng)濟效益。因此，現代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)工程項目管理人員必須具有針對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程各方面工作內容涉獵的知識基礎與經(jīng)驗，以此為基礎開(kāi)展工程管理工作，有效保障項目開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟效益，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程施工質(zhì)鬣的提高。根據房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需求，其項目管理工作應從全局把握出發(fā).以明確的職責權限、較高的綜合協(xié)調能力以及對合同的管理保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程順利進(jìn)行。
　　綜上所述，現代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的管理工作是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理工作的重點(diǎn)，其關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟效益、關(guān)系到企業(yè)綜合市場(chǎng)競爭力的提高。針對這樣的情況，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須認識到開(kāi)發(fā)工程管理工作的重要性，在開(kāi)發(fā)管理中認識到關(guān)鍵點(diǎn)，保障企業(yè)的經(jīng)濟效益、保障工程施工質(zhì)量、提高開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合市場(chǎng)競爭力，以此為基礎促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。（資料來(lái)源：中國工程管理網(wǎng)）

更多內容敬請訪(fǎng)問(wèn)：http://www.firg8.com/active38.html