加強房地產(chǎn)項目的成本管理的途徑探討

    【摘要】在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，項目成本管理對與提高項目的利潤空間有著(zhù)十分重要的意義。本文從施工過(guò)程中的材料管理、預算管理、設計審核以及現場(chǎng)施工管理等方面，對房地產(chǎn)項目成本管理的途徑進(jìn)行了一定的分析。
　　近些年，我國的房地產(chǎn)業(yè)獲得了高速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)在已成熟，同時(shí)房地產(chǎn)的行業(yè)競爭也在逐漸加劇。為了在激烈的市場(chǎng)競爭中獲得生存，各房地產(chǎn)行開(kāi)始紛紛通過(guò)各種手段來(lái)降低成本，提高利潤空間。而有效的房地產(chǎn)年成本管理正是降低成本的有效方式。房地產(chǎn)項目的成本管理，即通過(guò)對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的材料、設計和施工等成本進(jìn)行有效的控制，以降低房地產(chǎn)的工程建筑成本，以提高商品房的開(kāi)發(fā)收益的行為。筆者認為，房地產(chǎn)項目的成本管理應當從材料、預算、設計和施工管理等幾個(gè)方面入手。
1 加強材料、設備的成本控制
　　房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的材料由甲方提供，因而也往往成為被忽略的部分。但同時(shí)，我們也應當看到，材料的成本控制仍然有很大的潛力。加強材料成本控制，應當緊抓材料的采購關(guān)。在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中必須保證施工的原材料和設備從大渠道獲得為主，并且以自行采購為輔。在自行采購過(guò)程中，應當由工程主管和技術(shù)人員共同參與，在采購的過(guò)程中應當堅持三人同性，并且堅持物美價(jià)廉和貨比三家的原則，在保證工程質(zhì)量的基礎上盡量選擇價(jià)格低的材料，以降低工程成本。大型設備的購買(mǎi)可以采取招投標的方式，招標完成后，在雙方簽訂的合同中應當盡量明確雙方的責任和義務(wù)。比如，一旦設備或者材料進(jìn)場(chǎng)后出現質(zhì)量問(wèn)題，施工單位有權力拒收，用這種方式，可以達到在保證工程質(zhì)量的同時(shí)節省建筑投資的目的。
2 完善工程的預算和結算管理
　　預算和結算是成本管理的有效手段，加強預算和結算就是要對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的每一筆錢(qián)都做到心中有數。筆者認為，房地產(chǎn)項目的預算和結算管理應當做到以下幾點(diǎn)：首先，應當做好工程預算，房地產(chǎn)項目開(kāi)工之前，工程人員應當結合施工計劃做好詳細的施工預算，在施工預算中應當將可能產(chǎn)生的成本都包含在內，并且將建筑過(guò)程中的機械費、人工費、材料費用分解到每一個(gè)單位工程，甚至是分項工程。其次，應當對建筑工程預算實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)管理，因為在施工過(guò)程中難免會(huì )出現一些不可預見(jiàn)因素，這些不可預見(jiàn)的因素會(huì )使得工程量和施工措施都發(fā)生一定的變化，因此工程預算應當對這些因素有所反映。此外，在工程的施工過(guò)程中，應當通過(guò)預算做好對工程的管理，使其真正地起到對工程施工的約束作用。最后，在工程竣工之后應當做好工程的結算工作。在工程完工后，預算人員應當根據合同的要求，及時(shí)而準確地搜集工程相關(guān)資料，做好結算工作。
3 開(kāi)展設計階段的造價(jià)控制
　　3.1 強工程設計管理
　　筆者認為，當前設計階段的造價(jià)控制存在一定的誤區，即項目投資審查制度的缺失。工程部門(mén)應按審查通過(guò)后的圖紙，編制相應的施工方案，保證與工程施工階段的基本吻合，反映實(shí)際情況，得項目的設計資金真正用在刀刃上。
　　3.2 強化對設計變更簽證的管理
　　設計變更簽證根據工程實(shí)際情況，由施工、監理及工程管理人員會(huì )審，提出可行方案，報設計后，出設計變更方可實(shí)施。同時(shí)要注重變更的合理性，對于不必要的變更堅決不予通過(guò)，對于某些不合理或保守設計，在滿(mǎn)足使用要求的前提下，通過(guò)優(yōu)化設計，可降低工程造價(jià)。第二，加強對設計變更工程量及內容的審核監督對于變更中的內容及工程量增減，由施工、預算人員進(jìn)行現場(chǎng)抽項實(shí)測實(shí)量，以保證變更內容準確性。
4 做好發(fā)包管理工作
　　承包單位的選擇不僅僅是工程質(zhì)量保證的關(guān)鍵，同時(shí)也會(huì )對工程成本產(chǎn)生一定的影響。因此，要做好房產(chǎn)項目的成本管理應當認真做好工程的發(fā)包管理。筆者認為，做好發(fā)包工作應當從以下幾個(gè)方面入手：第一，通過(guò)招標的方式選擇比較好的施工隊伍，在招標的過(guò)程應當以?xún)r(jià)格合理、質(zhì)量和工期有保證、經(jīng)濟效益好和社會(huì )聲譽(yù)高為基本的選擇原則。第二，對大宗材料應當單獨招標購買(mǎi)。在工程成本中，材料設備等費用所占的比重非常大，因此做好材料的采購對于保證工程質(zhì)量和降低工程成本都有著(zhù)十分關(guān)鍵的影響。筆者認為，在材料的購買(mǎi)過(guò)程中，投資方應當通過(guò)建立完善和靈活的信息網(wǎng)絡(luò )對建筑材料的貨源、價(jià)格都有動(dòng)態(tài)而準確的把握，對于差價(jià)比較大或者投資比較高的大宗產(chǎn)品，應當單獨從廠(chǎng)家購買(mǎi)，或者由施工單位購買(mǎi)，業(yè)主參與材料的招標工作，真正選擇到質(zhì)量?jì)?yōu)良、價(jià)格合理的材料、設備。第三，嚴格工程的發(fā)包合同。在招標完成之后，嚴格按照招投標文件與施工單位簽訂工程承包合同。在簽發(fā)的過(guò)程中，應當通過(guò)一定合同條款將合同中各方都和成本控制聯(lián)系起來(lái)，保證成本控制的實(shí)現。第四，在嚴格合同約定的基礎上，在施工過(guò)程中應當認真做好對已完成工程量的計量，防止過(guò)度支付。第五，嚴格防范施工單位的索賠工作。施工單位的索賠工作是工程成本的重要部分;因此，作為建設方，應加強對施工單位的現場(chǎng)管理、監理單位的旁站工作，詳細了解工程實(shí)際情況。一般的，索賠的的原因主要有設計缺陷、合同變更、管理人員或者監理工程師行為違規或者其它一些不可抗力。由于監理工程師大多由業(yè)主委托，他們的不當行為對與施工單位造成的損失往往由投資方來(lái)承擔，因此在工程管理過(guò)程中應做好對監理工作的監理。
5 施工現場(chǎng)管理的成本控制
　　進(jìn)入施工階段，工程設計已完成和程量已經(jīng)基本確定，因此此階段對于工程造價(jià)的影響較小。但是，我們也應當看到工程投資主要發(fā)生在這一階段，施工階段管理的疏忽往往會(huì )造成投資浪費的現象。做好施工設計階段的成本管理工作應當從一下幾個(gè)方面入手：
　　5.1 做好施工組織設計的審查工作。施工組織設計包含工程施工過(guò)程中的質(zhì)量控制、成本控制、進(jìn)度控制、安全管理以及技術(shù)管理等多方面內容，它可以說(shuō)是施工活動(dòng)中的綱領(lǐng)性的技術(shù)性和經(jīng)濟性文件。因此，通過(guò)對施工組織設計工作的審查，優(yōu)化施工組織設計便顯得十分重要了。在審查的過(guò)程中，應當能夠正確處理好質(zhì)量、投資與工程進(jìn)度之間的關(guān)系。在保證工程質(zhì)量與工程進(jìn)度的基礎上，盡量的減少工程造價(jià)
　　5.2 做好現場(chǎng)簽證的審查
在施工過(guò)程中，由于不可預測的因素往往會(huì )出現工程質(zhì)量、工程進(jìn)度或者工程內容的變化，這些變化往往會(huì )引起工程量的變化，承包方要求簽證問(wèn)題，此時(shí)便出現了現場(chǎng)簽證。簽證往往會(huì )造成工程的投資超出預算的現象。因此，應當做好對現場(chǎng)簽證的審查工作。筆者認為，現場(chǎng)簽證的審查應當從以下幾個(gè)方面入手：一是通過(guò)對工程量和投資變更的分析來(lái)論證簽證的必要性;二是設計變更應當經(jīng)過(guò)項目總監理工程師的同意;三是當簽證所涉及的工程變更超出設計標準或者批準的建設規模時(shí)，應當由建設方報有關(guān)部門(mén)批準后方可實(shí)施。三是做好竣工結算的審核。在施工過(guò)程中往往會(huì )出現各種變化，比如材料的代換、工程量的增減變化，在施工管理過(guò)程中，建設方應當按現場(chǎng)管理人員、監理工程師及設計變更做好竣工結算的審核工作，使其能夠反映工程所作出的變更的真實(shí)情況。（資料來(lái)源：中國工程管理網(wǎng)）

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