試論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目管理

【摘要】房地產(chǎn)的項目應實(shí)現最優(yōu)化的開(kāi)發(fā)和管理模式從而滿(mǎn)足人們日漸提升的居住環(huán)境和品位的要求需要，提高房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項目管理是實(shí)現房地產(chǎn)降低成本、實(shí)現最大限度盈利的首要步驟，對房地產(chǎn)項目的質(zhì)量和管理有著(zhù)重要的意義。然而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目也存在一定的問(wèn)題，如：前期策劃準備不充分、成本控制不及時(shí)、工程完成后質(zhì)量難保證等現象，需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中不斷進(jìn)行調整，采取有效措施進(jìn)行管理。
【關(guān)鍵字】房地產(chǎn);開(kāi)發(fā);項目管理
    房地產(chǎn)的項目開(kāi)發(fā)應實(shí)現最佳的開(kāi)發(fā)和管理模式，從而為房地產(chǎn)的建設實(shí)施提供良好的設計前提，從居住建筑的設計出發(fā)保證建筑的設計和建筑的質(zhì)量，建立運行良好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目管理能不斷提高房地產(chǎn)商的建筑質(zhì)量從而滿(mǎn)足人們日漸提升的居住需求，同樣加強項目開(kāi)發(fā)管理也能實(shí)現科學(xué)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運作模式。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)是一項復雜而系統的工程，在開(kāi)發(fā)設計時(shí)應考慮各方面的綜合因素，以科學(xué)的開(kāi)發(fā)為建筑的實(shí)施和質(zhì)量奠定堅實(shí)的基礎。
    1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目管理的作用和意義
    1.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目管理能減小項目風(fēng)險
    房地產(chǎn)的項目方案開(kāi)發(fā)階段對項目風(fēng)險能產(chǎn)生相應的影響。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項目階段開(kāi)發(fā)過(guò)程中由于設計公司的選擇存在著(zhù)一定的風(fēng)險，選擇適當或是嚴格考核相應的設計公司則能充分保證房地產(chǎn)項目的設計和實(shí)施的質(zhì)量，保證建筑工程的使用壽命和使用的安全性，從而更深層次地保障居住者的安全。在設計開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項目之時(shí)加強對開(kāi)發(fā)項目的管理，則能加強相應的風(fēng)險意識，減小房地產(chǎn)項目的風(fēng)險實(shí)際上對工程項目的實(shí)施和管理都打下了良好的基礎。
    1.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目管理能促進(jìn)建筑項目的質(zhì)量管理
    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的管理能對建筑項目的質(zhì)量產(chǎn)生深刻的影響，在房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)階段，公司將投入較大的人力物力和資金，為保證各項資源的合理配置實(shí)現資源的最優(yōu)化利用，提供資源的能動(dòng)性控制，最終加強對項目的管理，從而保障項目工程的質(zhì)量。通過(guò)對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的管理和促進(jìn)實(shí)現最優(yōu)的設計和管理模式，充分實(shí)現項目管理設計對整個(gè)建筑工程的管理和規劃的整體掌控和全面管理，實(shí)現房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目對后續工作的促進(jìn)和基礎性作用。
    1.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目管理能優(yōu)化建筑項目的成本管理
房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項目管理能實(shí)現產(chǎn)品設計研發(fā)的整體控制和管理，實(shí)際上為房地產(chǎn)項目的管理建立了一個(gè)基礎的管理平臺。項目的開(kāi)發(fā)設計不同，項目工程的成本付出和相應的收入也將有所不同。要在有限的資源利用范圍和最合適成本預算以及最大限度的利潤獲取之間尋求基本的平衡點(diǎn)，從而要在有限的資源和資金范圍內建立高質(zhì)量高品質(zhì)的工程項目都必須依靠工程項目的設計。項目的設計與項目的成本是緊密聯(lián)系的，良好的項目管理能以最少的資源消耗建設最佳的建筑工程項目。
    2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目管理過(guò)程中存在的問(wèn)題
    A 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的前期策劃準備不充分項目經(jīng)理圈子
    房地產(chǎn)所開(kāi)發(fā)的項目應以客戶(hù)的需要為中心，然而過(guò)分重視市場(chǎng)的變化程度和客戶(hù)的項目需求程度可能導致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的前期策劃不夠充分，項目的方案確定不夠詳細準確，致使項目的市場(chǎng)消費定位不夠準確，而長(cháng)時(shí)間的商討和決策在一定程度上延長(cháng)了工程項目由設計到實(shí)施的時(shí)間。缺乏詳細具體的項目計劃報告致使項目在決策過(guò)程中問(wèn)題重重，決策層的匆忙決策導致項目在實(shí)行和實(shí)施過(guò)程中沒(méi)有一個(gè)整體而系統的管理體系，影響了整個(gè)工程項目的質(zhì)量和進(jìn)度。
    B 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目成本管理不及時(shí)
    房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項目的成本管理應貫穿于開(kāi)發(fā)項目設計的過(guò)程之中，項目的成本和質(zhì)量控制是開(kāi)發(fā)項目管理的重要因素。然而目前，我國的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目設計主要考慮項目的功能以及技術(shù)、美觀(guān)等因素，并未考慮到相應的成本管理因素，也很少在項目的設計規劃階段將可實(shí)施的方案與項目的市場(chǎng)經(jīng)濟性聯(lián)系起來(lái)，致使房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)設計之時(shí)浪費了較多的人力物力但所設計的方案在很大程度上缺少相應的可行性�；蚴窃陧椖繉�(shí)施階段缺乏成本管理意識導致了許多不必要的項目成本支出，大部分是取決于項目開(kāi)發(fā)管理過(guò)程中的不及時(shí)造成的。
    C 工程建設完成后質(zhì)量難保證項目管理培訓
    房地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)和管理以項目和建筑的質(zhì)量為核心，項目的成本管理也應以保證工程項目的質(zhì)量為基礎。然而由于房地產(chǎn)項目的管理和實(shí)施工作的協(xié)調上存在矛盾，致使房地產(chǎn)項目工程的后續質(zhì)量難以得到相應的保證。前期的項目管理階段施工和管理的因素較為簡(jiǎn)單，但在項目實(shí)施后期收尾階段，建筑工程實(shí)施的配合和管理等各方面的因素未定義清楚致使相應的開(kāi)發(fā)商和工程的分包商之間存在相應的矛盾，工程建設過(guò)程中監督方能對相應的工程實(shí)施進(jìn)行管理和控制，但在工程完成后由于工程管理和建筑之間的責任不清和溝通不明等致使工程的驗收和事后的項目質(zhì)量管理和責任難以得到一個(gè)清晰的定義。
    3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目管理的具體措施
    A 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的成本控制 
    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的成本控制直接關(guān)系到開(kāi)發(fā)商的獲利程度，因此在相應的項目開(kāi)發(fā)設計過(guò)程中應十分注意項目管理的成本控制貫徹設計的始終。從開(kāi)發(fā)上進(jìn)行整體而系統的成本控制和嚴密的監視，采取合理的措施降低成本。在房地產(chǎn)的項目開(kāi)發(fā)設計之時(shí)，選擇較好的建筑設計公司，保證建筑的設計質(zhì)量之時(shí)也能滿(mǎn)足人們日漸提升的居住要求。在項目的實(shí)施過(guò)程中尤其注意項目的成本控制和監管，最大限度減小不必要開(kāi)支，降低生產(chǎn)成本使企業(yè)獲取最大利潤的同時(shí)也滿(mǎn)足廣大消費者的需求。

    B 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目管理中的質(zhì)量管理和過(guò)程控制
    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目管理設計建立了項目實(shí)施的理論平臺，奠定了項目實(shí)施的質(zhì)量基礎和項目管理的過(guò)程控制基礎。在開(kāi)發(fā)項目的設計之時(shí)應對相應的項目進(jìn)行充分的了解和控制，為項目的實(shí)施建立詳細而可調整的可行性計劃，從而保證項目的質(zhì)量管理。制定具體而可調整的項目計劃使開(kāi)發(fā)商對項目開(kāi)發(fā)設計的公司有一個(gè)評定的標準和監督，同時(shí)也能在項目的管理實(shí)施過(guò)程中實(shí)現對相應建設項目的質(zhì)量管理和過(guò)程控制。
    C 加強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目管理中的信息交流和管理機制
    房地產(chǎn)項目從開(kāi)發(fā)到實(shí)施涉及許多方面的因素，因此建立完善的信息交流和溝通機制是很有必要的，同時(shí)也能加強工程項目的管理和實(shí)施。提高各方面的管理效率。應在房地產(chǎn)公司內部建立有效的信息交流機制，形成統一而協(xié)調的項目設計和開(kāi)發(fā)管理模式，從運轉高效的管理模式中不斷優(yōu)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的管理;房地產(chǎn)企業(yè)還應建立起項目參與方與設計方的交流溝通機制，實(shí)現在項目實(shí)施過(guò)程中的協(xié)調溝通機制。（項目管理者聯(lián)盟）

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