項目管理：房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)管理重點(diǎn)

    項目管理是基于被接受的管理原則的一套技術(shù)方法，這些技術(shù)或方法用于計劃、評估、控制工作活動(dòng)，以按時(shí)、按預算、依據規范達到理想的最終效果。項目開(kāi)發(fā)管理是指在項目開(kāi)發(fā)前期的一系列的管理問(wèn)題。
　　在過(guò)去的十多年間，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)持續繁榮，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展基本是借助國家房地產(chǎn)制度變革所提供的歷史機遇和政策環(huán)境。近幾年，房地產(chǎn)業(yè)屢遭冰點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)的“幸福日子”一去不復返。去年，美國次貨危機引發(fā)的金融風(fēng)暴，也波及到我國的房地產(chǎn)行業(yè)，行業(yè)整合明顯加快，企業(yè)核心競爭力得到重視。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，除了萬(wàn)科、金地、保利等上市公司通過(guò)股市募集資金外，非上市企業(yè)的融資渠道單一，主要靠銀行貸款。目前在股市推動(dòng)樓市、樓市推動(dòng)地價(jià)的背景下，很有可以形成地產(chǎn)寡頭，中小企業(yè)的競爭力大大降低。面對這種局面，確定企業(yè)發(fā)展戰略和經(jīng)營(yíng)模式對中小房地產(chǎn)企業(yè)的持續發(fā)展具有重要的意義。
　　產(chǎn)品定位準確，實(shí)施合理成本戰略，是提高企業(yè)核心競爭力的重要手段之一。每個(gè)企業(yè)各有不同的方式，建立完善的市場(chǎng)調研、產(chǎn)品研發(fā)體系及完善的成本控制體系，是企業(yè)走向成熟不可缺失的一項重要工作。
　　1 項目開(kāi)發(fā)管理在項目前期，把握投資決策
　　土地儲備量大小是房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)力的象征。項目土地出讓拍賣(mài)前，究竟以多少價(jià)格取得土地，企業(yè)要做仔細的投資決策分析，包括項目的基本情況、項目用地現狀調查，對項目開(kāi)發(fā)的組織機構、管理費用、開(kāi)發(fā)建設進(jìn)度及費用的關(guān)系等。這其中，要求企業(yè)積累各種基礎資料，才能全面精確計算。雖然，土地拍賣(mài)過(guò)程競爭激烈，價(jià)格一加再加，搞清項目主要狀況、搞清成本，就有競爭的底氣。
　　2 項目開(kāi)發(fā)管理要產(chǎn)品定位準確，優(yōu)化設計
　　項目設計方案階段，作深入的產(chǎn)品市場(chǎng)調查是十分必要的，關(guān)系到項目開(kāi)發(fā)的成敗。市場(chǎng)調研報告是設計的主要依據，可以概括為以下內容：
　　3 項目開(kāi)發(fā)管理在建設階段，嚴控工程造價(jià)成本
　　項目開(kāi)發(fā)管理在項目建設階段，建設成本管理與控制進(jìn)入到實(shí)現的階段，計劃能否實(shí)現，目標能否達到，考驗企業(yè)團隊的執行力。需要有嚴格的規章制度，對成本控制的各個(gè)主要環(huán)節進(jìn)行規范管理。
　　設計變更的管理工作：對工程建設中的設計變更進(jìn)行分類(lèi)管理，分為設計提出的變更、甲方提出的變更、施工單位提出的變更、客戶(hù)提出的變更。對每項變更內容預算部門(mén)要進(jìn)行費用、工期的評估，技術(shù)、工程部門(mén)要進(jìn)行可行性的評估，最終由總工程師簽發(fā)。變更環(huán)節的管理靠制度、靠流程，保證變更的科學(xué)客觀(guān)，杜絕主觀(guān)隨意性。
　　施工現場(chǎng)簽證管理工作：對于要發(fā)生的簽證，工程部要對照合同，審核簽證的必要性，以及簽證內容的合理性，對照施工圖、預算，核實(shí)工程量，明確說(shuō)明簽證的原因、內容。簽證單必須有監理、現場(chǎng)經(jīng)辦人、工程部負責人的簽字。
　　設備材料的采購管理工作：在日常工作中建立的材料市場(chǎng)信息庫，建立設備供應商的長(cháng)期合作關(guān)系，根據技術(shù)部門(mén)提供的設備技術(shù)參數，工程部門(mén)提供的工程進(jìn)度要求，對各種設備貨比三家，比較設備的性?xún)r(jià)比，擇優(yōu)選用。
　　工程款的支付：控制工程款及各種材料設備款的支付，源頭在招投標及各種商務(wù)合同的簽訂工作上，對合同中的價(jià)款支付比例，以工程進(jìn)度為依據簽訂。預算部門(mén)在做預算時(shí)，結合工程款支付的要求，對相關(guān)工程量，分別分類(lèi)計量。支付時(shí)，工程部對照完成的工程量、財務(wù)部對照合同，嚴格按合同審批、支付。
　　預決算管理工作：把預決算作為工程成本控制工作的主線(xiàn)，招標工作、工程量計量、工程造價(jià)的計算依據和預決算工作都有直接而密切的關(guān)系。準確的預算為控制工程成本提出目標依據。決算工作，核實(shí)施工單位申報的工程實(shí)際發(fā)生的費用，剔除不合理的內容、重復計算的內容，審核價(jià)差調整的內容，不僅僅是控制工程造價(jià)的最后結果，也是對工程成本控制工作成果的檢驗。
　　4 項目開(kāi)發(fā)管理在銷(xiāo)售階段，嚴控銷(xiāo)售成本
    在激烈的市場(chǎng)競爭中，為推動(dòng)銷(xiāo)售工作，銷(xiāo)售需投入的費用持續增加。項目方案確定后，銷(xiāo)售部門(mén)就著(zhù)手制定營(yíng)銷(xiāo)計劃，對廣告的投入、現場(chǎng)的包裝、參加展會(huì )、樣板區建設、樣板房裝修的標準、售樓部的建造編制計劃書(shū)，提出費用標準、投入計劃。公司合理確定費用額度，對各種廣告形式做出費效比評估。廣告投入后，跟蹤評估廣告的投入效果，并根據項目開(kāi)發(fā)管理實(shí)際銷(xiāo)售情況調整，力求每一分錢(qián)的投入都有效。
　　5 項目開(kāi)發(fā)管理要把控風(fēng)險調節，積極應對市場(chǎng)變化
　　項目開(kāi)發(fā)管理面臨諸多風(fēng)險，因而必須防患于未然，對各種可能發(fā)生的風(fēng)險都應有前瞻性和延續性的預測，才能減少風(fēng)險成本的發(fā)生。
　　多年的持續繁榮，成就了一批優(yōu)勢企業(yè)，也制約了企業(yè)對發(fā)展戰略和經(jīng)營(yíng)模式的探索。危機也是一種機會(huì )，讓房地產(chǎn)企業(yè)有了修煉內功的緊迫感。在國內包括港澳地區一流企業(yè)紛紛跨區域發(fā)展、全面出擊、建設項目四處開(kāi)花之時(shí)，本地房地產(chǎn)企業(yè)要有全國性競爭的態(tài)度，用國際化視野來(lái)優(yōu)化企業(yè)戰略和經(jīng)營(yíng)模式。全面分析評價(jià)不同企業(yè)戰略和經(jīng)營(yíng)模式的優(yōu)劣勢，分析國內外房地產(chǎn)周期波動(dòng)的特點(diǎn)和基本規律，以及對目前所處周期階段和未來(lái)二年的趨勢進(jìn)行預測，為企業(yè)把準市場(chǎng)脈絡(luò )，贏(yíng)得市場(chǎng)先機。
　　6 結束語(yǔ)
　　利潤是企業(yè)生存與發(fā)展的物質(zhì)基礎，在保證質(zhì)量的前提下，降低成本是企業(yè)利潤最大化的重要途徑之一，合理成本戰略能使房地產(chǎn)企業(yè)取得社會(huì )效益、經(jīng)濟效益，能保證房地產(chǎn)企業(yè)的生存和持續發(fā)展。在激烈的市場(chǎng)競爭中，房地產(chǎn)企業(yè)不僅要堅持產(chǎn)品創(chuàng )新、管理創(chuàng )新，還要有政策、市場(chǎng)的分析研判，保證企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策的正確性，使企業(yè)得以長(cháng)足發(fā)展。（項目管理者聯(lián)盟）
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