房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目成本控制的四個(gè)途徑

房地產(chǎn)微利時(shí)代的到來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制的重要性越發(fā)顯現。節省成本，給利潤騰出了上升的空間，也有利于市場(chǎng)競爭與市場(chǎng)跑量。因此，可以說(shuō)控制好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)生存發(fā)展的基礎。房地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)成本由多項構成，本文僅從如何控制資金成本、工程建設成本和銷(xiāo)售推廣費等方面闡述成本的控制。
　　一、降低資金成本
　　加強財務(wù)杠桿的應用，合理籌集資金。要降低資金成本，首先要降低企業(yè)負債率，關(guān)鍵是拓寬融資渠道。企業(yè)籌集資金的渠道有很多，可以向銀行貸款、面向社會(huì )發(fā)行債券、發(fā)行股票、進(jìn)行融資租賃等，要合理利用各種融資渠道，募集更多的資金。
　　(1)嚴格按工程撥款計劃按期撥付資金。
　　在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，需要撥付大量的工程款項。開(kāi)發(fā)商對此事先已有細致的計劃和安排，必須嚴格按照已經(jīng)審批過(guò)的撥款計劃，在規定的時(shí)間按規定的金額向規定的收款人撥付款項，并注意辦理好相關(guān)手續、配齊完備的合法單證;對于任何不按計劃撥款的要求，要予以堅決抵制。
　　(2)壓縮現金庫存與現金的使用量。
　　企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)需要準備一定數額的現金，應該根據實(shí)際需要來(lái)控制現金庫存的數額和現金的使用。除了零星支付和只能用現金辦理的事項外，應一律通過(guò)轉帳和使用支票進(jìn)行結算。這樣一可以保障資金安全性，二有利于資金的增值。由于現金不具備增值性，通過(guò)將現金轉化為存款、債券或是其他短期投資形成，實(shí)行理性的短期投資組合，方可以實(shí)現資金的保值增值。
　　(3)可加快在途資金的入帳。
　　在途資金是指開(kāi)發(fā)企業(yè)所取得的以支票、匯票、有價(jià)單證等形式存在，需要到銀行辦理一定手續方可以進(jìn)入帳戶(hù)的資金。對這一類(lèi)資金，自取得票據時(shí)起，所有權已歸屬開(kāi)發(fā)企業(yè)，因此應該及時(shí)到銀行辦理手續，將這些資金及時(shí)入帳，方能產(chǎn)生效益。
　　(4)加快應收款項的回收。
　　應收帳款是企業(yè)的重要債權，實(shí)質(zhì)上是企業(yè)對外發(fā)放的低息甚至無(wú)息貸款，是對企業(yè)資金的占用，必須及時(shí)回收。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應收款項的形成主要是應收的售房款，對售房款的追收應建立嚴密的、行之有效的制度。
　　二、控制工程成本
　　1、設計階段是建設項目成本控制的關(guān)鍵階段
　　設計是工程建設的關(guān)鍵，它對工程造價(jià)、建設工期、工程質(zhì)量以及在建成以后能否獲得較好的經(jīng)濟效益起著(zhù)決定性的作用。按國際上一些數據，設計費一般只占建設項目總投資的1%以下，但設計工作對工程造價(jià)的影響程度達75%以上，由此可見(jiàn)設計在整個(gè)工程建設成本控制中具有何等重要的作用。
　　將競爭機制運用到設計階段。要有多個(gè)設計單位投標從中擇優(yōu)選定最佳的設計方案，并吸收未中標單位好的設計要點(diǎn)，取各家之長(cháng)，達到優(yōu)化設計方案的目。這樣才有利于工程成本的控制，使中標的設計方案能夠達到預定的成本控制目標。
       推行限額設計。在概算確定后明確地對設計單位提出限額要求，如每平方米用鋼量、含砼量、砼標號等。設計總負責人按安全、可靠、實(shí)用、經(jīng)濟的建設方針將概算按單位工程，分工種、按專(zhuān)業(yè)分解，并要求設計人員采用新技術(shù)、新工藝反復優(yōu)化設計方案，達到安全可靠、經(jīng)濟合理的要求。
　　實(shí)行設計監理。設計監理通過(guò)對設計的審查，提出改進(jìn)意見(jiàn)，設計院應采納其合理的建議，無(wú)償進(jìn)行改正。防止設計階段與工程竣工驗收相脫節。設計單位應保證其設計能通過(guò)相關(guān)部門(mén)的驗收，防止工程施工完畢而不能通過(guò)驗收及浪費工程費用。
　　建立獎懲制度。無(wú)論任何一方在安全可靠的情況下提出合理化建議，只要能有效降低成本都應適 當獎勵，以激勵各方人員設法降低工程成本。
　　2、在施工過(guò)程中成本控制至關(guān)重要
　　加強和完善現場(chǎng)簽證管理�，F場(chǎng)簽證的管理包括現場(chǎng)簽證的辦理和審查兩個(gè)階段。在施工過(guò)程中，發(fā)生現場(chǎng)簽證時(shí)應做到先算帳后實(shí)施，在辦理每一簽證之前必須進(jìn)行工程量及成本增減分析，變工程成本事后被動(dòng)控制為事前主動(dòng)控制�，F場(chǎng)管理人員應隨時(shí)深入施工現場(chǎng)，掌握簽證資料的真實(shí)性和必要性，對其中不實(shí)之處和不合理性加以嚴格審查。針對現場(chǎng)簽證可能出現的失實(shí)，簽證小組在審查過(guò)程中首先要鑒別簽證單的真偽，再審查虛實(shí)，判定是否該給或該給多少工程量，根據定額、合同等文件來(lái)判定該簽證內容是否允許調整。
　　把好施工過(guò)程中部分專(zhuān)業(yè)工程及甲供材料設備的價(jià)格關(guān)。在本公司專(zhuān)門(mén)的采購網(wǎng)站上登出招標及采購公告，每個(gè)公司都可以來(lái)參加投標競價(jià)，再由評標人員根據所報的價(jià)格及質(zhì)量選擇適合本樓盤(pán)定位的具有合適價(jià)格和質(zhì)量比值的產(chǎn)品。
　　做好工程竣工結算的審查。工程竣工結算的審查首先是對施工單位所報結算資料的審查。施工單位報送圖紙、變更單、簽證單、結算書(shū)應首先報給項目部，由項目部審查上述資料的真實(shí)性、完整性，對不符合實(shí)際的資料應剔除，不完整的資料應在移交給投控部之前補齊，同時(shí)應由項目部出具一份移交給投控部的結算資料屬實(shí)的簽字證明，以示負責。另外就是對結算書(shū)的審核，由于公司項目較多，結算人員有限，為了保證結算的質(zhì)量和公正性，最好采用三級審查方式，即首先由造價(jià)咨詢(xún)公司(或監理公司)初審，剔除結算書(shū)中不合理之處，再由開(kāi)發(fā)公司投控部作好復審工作，最后送到集團公司經(jīng)營(yíng)部終審。這樣即可以互相監督，也可以保證結算的準確性。
　　三、合理使用銷(xiāo)售推廣費用
　　銷(xiāo)售推廣費用指用于和銷(xiāo)售推廣有關(guān)的銷(xiāo)售中心、樣板房、現場(chǎng)包裝、廣告宣傳、銷(xiāo)售資料、推廣活動(dòng)等的所有費用(未含銷(xiāo)售酬金)。使用好銷(xiāo)售推廣費用非常重要，因為這不但關(guān)系到花錢(qián)的多少，項目成本的高低，還影響樓盤(pán)的銷(xiāo)售。弄得不好，錢(qián)花了，預期效果沒(méi)達到，還得花錢(qián)做廣告，使成本上升，資金回籠又不理想，形成惡性循環(huán);而銷(xiāo)售推廣費用使用得好時(shí)，則會(huì )起到一兩撥千斤的作用。所以要充分研究市場(chǎng)，講究銷(xiāo)售推廣策略，讓所花的推廣費用產(chǎn)生最佳效果。
　　控制開(kāi)發(fā)項目投資成本是從項目的策劃開(kāi)始，直至項目投付使用、銷(xiāo)售完成的全過(guò)程的控制，是一項系統性的工作，需要公司各個(gè)部門(mén)參與，并相互配合。要求開(kāi)發(fā)公司努力提高房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)水平，進(jìn)一步規范內部管理，做到規范化、程序化、制度化。
　　四、作好項目開(kāi)發(fā)完畢的后評價(jià)工作
　　一個(gè)項目開(kāi)發(fā)完畢后，應作好項目的后評價(jià)工作，主要包括項目整體財務(wù)成本分析，收益分析，建安成本分析，前期費用成本分析，策劃銷(xiāo)售成本分析等。這樣一方面可以總結項目的成敗得失，吸取經(jīng)驗教訓;一方面可以得到一些經(jīng)驗數據和技術(shù)經(jīng)濟指標，為今后其他項目開(kāi)發(fā)前期成本預測和成本控制提供參考依據。
　　從微觀(guān)上講，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本控制進(jìn)行研究對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與土地市場(chǎng)競爭，騰出利潤空間、制定銷(xiāo)售策略以及參與市場(chǎng)競爭有著(zhù)重要的意義。從宏觀(guān)上講，成本控制是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內功，在市場(chǎng)經(jīng)濟競爭中具有十分重要的意義，有利于整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的良好發(fā)展。以上四種途徑可以或多或少的降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本。